דברי הסבר: קביעת שווי דירת מגורים לצורך סעיף 49ז - הלכת בטאט
שווי המכירה - סך כל התמורה ששולמה בעסקת המכר
שווי המבנה - לפי אומדן עלות בנייתו מחדש של מבנה זהה בהתחשב בסוג הבניה והתאמתו הפונקציונלית
הפחת - הפחת דרוש לצורך ניכוי משווי המבנה כדי להגיע לשווי המבנה ביום מכירתו
שטח רצפה קיימת ושטח רצפה מותרת לבנייה - נתוני עזר לצורך חילוץ שווי הקרקע
תוספת עורך השומה - בהתחשב בצפיפות והפרטיות בסביבה הקרובה
מטרתה של הוראת סעיף 49ז לחוק (אשר נוסף לאור הפסיקה בע"א 104/74 מנהל מס שבח
מקרקעין נ' נתן ושרה פלדמן, פד"א ז' עמ' 19) היא פיצול התמורה בהם שווי הנכס (אשר
בחלקו הינו דירת מגורים) הושפע מקיומם של זכויות בניה בלתי מנוצלות הצמודות לנכס
הנמכר, כאשר חלק מן התמורה מיוחסת למכר של דירת המגורים ואילו יתרת התמורה ממוסה
כמכר של זכות אחרת במקרקעין. בדרך זו, ביקש המחוקק להגביל את היקף הפטור לו זכאי
בעל דירת המגורים בדרך של הפיצול הרעיוני.
יחד עם זאת, יש להבחין בין שני סוגי פיצול בין הזכויות המיוחסות לחלק של דירת
המגורים לזכויות האחרות. הסוג הראשון הוא "הפיצול האופקי" הידוע גם בשם "פיצול
פיסי"- בהתאם לפיצול זה אם מצורפת לדירת המגורים קרקע המשמשת למטרה אחרת, ניתן לפצל
את התמורה בין אותו חלק קרקע מן המקרקעין המשמשים למגורים, ובהתאם למסות כל אחד
מאותם חלקים בנפרד. הסוג השני הוא ה"פיצול האנכי" הידוע גם בשם "פיצול רעיוני",
המוסדר במסגרת סעיף 49ז לחוק ולפיו מבוצע כאמור פיצול בין החלק המיוחס לדירת
המגורים לבין החלק המיוחס לזכויות הבניה הנוספות.
קביעת שווי דירת מגורים לצורך סעיף 49ז הייתה לעיתים סלע מחלוקת בין מנהל מס שבח
לבין מוכרי הזכות במקרקעין, אשר היו זכאים לכפל פטור ממס שבח מכוח סעיף 49ז. בית המשפט העליון
בע"א 178/87 בטאט ואח' נ' מנהל מס שבח קבע נוסחה על פיה יש לקבוע שווי דירה לצורך מתן כפל פטור
וזאת תוך ניסיון להגיע לדרך שתמנע קיפוח והשגות על שומה. על הלכת בטאט נמתחה ביקורת הן בדברי
מלומדים (פרפ' נמדר) והן בפסיקה בע"א 8244/02 פאולה כרמל נ' מנהל מס שבח מקרקעין ומאז, הלכת
בטאט מסוייגת בעיקר למקרים הפשוטים או מצבים שהמבנה מכסה את רוב שטח הקרקע.
זאת מכיוון שהלכת בטאט לא לוקחת בחשבון נכסים קטנים הבנויים על שטח קרקע גדול או שלעיתים
יש צורך בהריסת חלק מהמבנה ו/או ויתור על חלק מהקרקע וכדומה. לכן חוות דעת שמאית מקצועית
תביא בחשבון מגבלות אובייקטיביות לצורך ניצול זכויות הבניה שלא תמיד ניתן לכמת באמצעות נוסחה כללית לאור מקרים חריגים או שיש להתחשב בפרמטרים מיוחדים נוספים ובכך חוות דעת שמאית יכולה להטיב עם הנישום.
ככלל, את סכום שווי הדירה יש לקבוע לפי הכללים המקובלים בשמאות. עמדת רשות המיסים נותנת עדיפות
ראשונה לקביעת שווי הדירה בשיטת ההשוואה, דהיינו אם בסביבה הקרובה לדירה הנדונה בוצעו
מכירות של דירות מגורים צמודות קרקע ללא זכויות נוספות, יש לשום את הדירה בהשוואה לדירות
שנמכרו כאמור. כמו כן, יש להביא בחשבון את כל ההתאמות הנדרשות בגין יום המכירה, שנת הבנייה
טיב הבנייה, מיקום, יתרונות וחסרונות אחרים וכדומה.
לחליפין, אם לא קיימות מכירות של דירות צמודות קרקע בסביבה הקרובה שהינן בנות השוואה
יש להזדקק למכירות בפועל של דירות בבית משותף, עם כל ההתאמות שנמנו לעיל ולשווי זה יש להוסיף
עד 30% עבור פרטיות בהתאם לשיקול דעתו של עורך השומה.
בעדיפות אחרונה להיעזר בשיטת שומה אחרות המבוססות על שיטת החילוץ (
הלכת בטאט ) או על
שיטת ההכנסה הצפויה. בהתאם להו"ב מס שבח 6.98
חישוב במחשבון זה אינו בא במקום השומה הנקבעת ע''פ החוק.
האתר והמחשבונים פותחו ע''י
עורך דין שרון טל עבור בעלי זכות שימוש אישית במחשבונים המשפטיים (שופטים, דיינים, עורכי דין, רואי חשבון , שמאים, בוררים, מגשרים, מומחים ואנשי מקצוע).
ט.ל.ח - בכל מקרה של סתירה בין תוצאות החישוב/מידע לבין האמור בחוק - האמור בחוק גובר.
השימוש במחשבונים ובמידע באחריות המשתמש בלבד ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי אישי.