זה הזמן למכור דירת מגורים שנייה ושלישית / עו"ד טל שרון

21/2/2011

בשל העלייה החדה בשנתיים האחרונות במחירי הדיור ובניסיון לצנן ולהשפיע על מגמה זו בשוק הדיור בטווח הקצר, החליטה הממשלה על מספר צעדים בתקווה שיגדילו את היצע הדירות למגורים ובכך יסייעו להוזלת מחירי הדירות. בעלי דירות מגורים יכולים בתקופה הקרובה למכור שלוש דירות מגורים ללא מס שבח ובמקרים מסוימים וחריגים אף ארבע דירות בפטור ממס שבח וזאת במקום להמתין ארבע שנים בין מכירה למכירה. שתי דירות מגורים מכח החוק הקודם חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה, תשכ"ג 1963 ועוד שתי דירות מתוקף החוק החדש -חוק להגדלת ההיצע של דירות מגורים (מיסוי מקרקעין - הוראת שעה), תשע"א-2011. כשמו כן הוא - נועד להגדיל את היצע דירות המגורים.

הזדמנות מוגבלת בזמן לבעלי דירות מגורים למכור ללא מס שבח

כאמור, מתחילת שנה זו  נפתח חלון הזדמנות מכירה מיוחדת מתוך מגמה להגדיל את היצע הדירות - המחוקק נותן לבעלי מספר דירות מגורים בונוס נוסף - פטור ממס שבח בתנאי שהמכירה בוצעה בתקופה שבין 1/01/2011 ועד ליום 31/12/2012 ועד שווי תקרת מכירה של 2,200,000 כל המכירה תהיה פטורה ממס. הוראת השעה מאפשרת למכור שתי יחידות מגורים בתקופה זו בפטור מלא ללא "שריפת פטורים" מהחוק הקודם כך שהיא נועדה להקל במימוש מצטבר של מספר דירות מגורים נוספות מעבר לשתי דירות בתקופה הקובעת. יש לציין שהוראת החוק החדש מטילה מגבלת תקרת פטור מס.  בכל אופן לפי הוראת השעה - הנישום לא ישלם את מלוא המס וזאת גם  אם שווי המכירה עולה על התקרה. המס יחושב כאילו נמכר כל הנכס ללא פטור ותוצאת המס תוכפל בהפרש שבין שווי המכירה לבין סכום התקרה חלקי שווי המכירה - מכאן ניתן להבין שגם בעלי דירות ובתי "יוקרה" הנמכרים מעל התקרה הקבועה בחוק מקבלים הטבה מסוימת (ראו מחשבון מס שבח מפורט לפי הוראת השעה למכירת דירות מגורים מעל 2.2 מיליון ₪ ). במכירת דירת מגורים מזכה אשר התמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת, יינתן הפטור לדירת המגורים בכפוף להוראות סעיף 49ז לחוק, אך לא יותר מתקרת הפטור עפ"י הוראת השעה.  קבלת הפטור הינה הליך פשוט המתבצע ע"י הגשת משח חדש שרשות המסים הוציאה בחודש מרץ 2011  וכן הצהרה משלימה להצהרה ראשית שכוללת בקשה לפטור לדירת מגורים לפי הוראת השעה. אם כן, משקיעים יקרים זה הזמן הטוב ביותר לבחון מימוש דירה שניה (שתי דירות מגורים בפטור מלא לפי הוראת השעה) ועוד דירה שלישית במצטבר (לפי החוק הישן) למי שיש ואף דירה רביעית (מקרים חריגים),  בפטור ממס שבח וליהנות מריבית הנמצאת במגמת עליה ללא כאבי הראש של שוכרים.

הקלה במס רכישה לדירת מגורים יחידה

מיום 21/02/2011, נכנסה לתוקף הקלה במס רכישה לרוכשי דירת מגורים יחידה שיכולה להגיע עד 7,373 ₪ במצטרף להקלה  במס רכישה בסך 1,903 ₪ עקב עדכון המדד מיום 16/1/2011.  מכאן על אותה דירה שנרכשה בשנת המס 2010 , ישולם מס רכישה מופחת בסך 9,276 ₪ בשנת המס 2011.

הרעת תנאי רוכשי דירת מגורים להשקעה

מאידך, נקבעו שיעורים ומדרגות מס רכישה גבוהות לרוכשי דירת מגורים שאינה דירת מגורים יחידה על חלק השווי שאינו עולה על 1,000,000 - 5% , על חלק השווי שבין 1000000 לבין 3000000 - 6%  סך , על חלק השווי העולה על 3,000,000 ₪ - 7%. כך למשל דירה העולה 1,500,000 ₪ לקונה שזו דירתו היחידה - מס רכישה יעמוד על 5,250 ₪ ואילו קונה שזו דירת מגורים נוספת - ישלם מס רכישה בסך 80,000 ₪.  תחילת הוראות הנ"ל לגבי רכישות שנעשו  מיום 21/02/2011 ועד ליום 31/12/2012. מכאן אנו למדים שרכישת דירות להשקעה כבר לא נחשבות היום לצעד  כלכלי.   

הכותב הינו עו"ד טל שרון מייצג קונים ומוכרים בעסקאות מכר נדל"ן, מדריך עורכי דין בעסקאות מיסוי מקרקעין ומחבר מחשבונים משפטיים ומחשבוני מיסוי מקרקעין לקהל עורכי הדין www.taxo.co.ilלרשויות המס ולבתי משפט. האמור במאמר זה אינו בגדר ייעוץ.