דברי הסבר: מיסוי הכנסות מדירת מגורים להשכרה - הפחתת מס מהשכרת דירה
המחשבון מעודכן לשנת המס 2023
מחשבון זה נועד להציג אפשרות להפחתת תשלום מס הכנסה בגין השכרת דירת מגורים. המחשבון מאפשר תכנון מס - תומך החלטה במציאת המסלול המתאים ביותר בין שלושת המסלולים
מבחינת תכנון מס לגיטימי כדי לחסוך סכומי מס ניכרים בגין השכרת דירת מגורים.
הנישום יכול לבחור אחת לשנה בין שלושה מסלולי מיסוי שונים:
מסלול א - תקרת הפטור:
פטור מלא/חלקי עד התקרה. מעבר לתקרה תחושב תקרה מתואמת חדשה עד כפל הפטור. מיסוי דמי שכירות גבוהים יותר יחושבו לפי גיל הנישום וגובה דמי השכירות בהתאם.
מסלול ב - מסלול מס מופחת:
תשלום אחוז קבוע בשעור מס מופחת לדירה בארץ ושיעור מס מופחת לדירה בחו"ל.
מסלול ג - המסלול הרגיל:
דיווח מלא כחלק מכלל ההכנסות עם שיעורי מס רגילים - הבונוס היחודי למסלול זה שמתאפשר להנות מניכוי הוצאות בגין אחזקת הדירה וכן ניכוי הוצאות פחת לתקופת השכרת הנכס.
לכל נישום יתאים תכנון מס שונה
בחירת המסלול העדיף שבו תשלום המס יהיה הנמוך ביותר הינה תלויה בעיקר במספר פרמטרים, כגון: שווי הדירה בעת רכישתה , פחת, הוצאות שוטפות, הכנסה שנתית מעבודה, אם הנישום מעל גיל 60 או מתחת לגיל 60, נקודות הזיכוי וכמובן בגובה דמי השכירות מדירת המגורים.
לנישום זכות לשנות מסלול אחת לשנה - אם הדירה לא הושכרה למגורים הטיפול יהיה לפי המסלול הרגיל.
במסלול א ובמסלול ב לא יותרו כל ניכויי הוצאות לרבות פחת - אולם בעת מכירת הדירה יווסף לשווי המכירה
הסכום המירבי של הפחת שהיה ניתן לנכותו לתקופת השכירות וזאת מכוח סעיף 122 לפקודת מס הכנסה.
לעניין חישוב הפחת -
ראה מחשבון פחת על זכות בנכס מקרקעין.
הכלל דהיום הינו גם אם לא נדרש ניכוי פחת במהלך החיים השוטף של אחזקת הנכס - יש לחשבו בעת
המכירה דבר המעלה את החבות במס שבח - חבות שחלה היום גם על דירות להשכרה לפי הוראת ביצוע
מספר 5/2007 - יתווסף ערך הפחת עבור דירות להשכרה גם אם לא נוכה ע"י בעלי הדירות בפועל
ולכן בדירות להשכרה לעיתים רצוי לשקול לעבור למסלול דיווח בו ניתן לתבוע ניכוי פחת במהלך האחזקה
השוטפת של הנכס ובכך להקטין את החבות במס לפחות בשוטף - במצבים רבים נוצר תיעדוף לדיווח.
פחת בשעור 2% יחושב על דירה המושכרת למגורים - תקנות מס הכנסה - (שיעור הפחת על דירה מושכרת
למגורים) התשמ"ט - 1989 , כמו כן, יחס שווי המבנה ביחס לקרקע בישוב עירוני טיפוסי יהיה 2/3.
ביישוב פריפרי - שווי הקרקע נמוך יותר ולכן יחס שווי המבנה ביחס לקרקע יהיה 3/4.
ביישוב יוקרתי - שווי הקרקע גבוה יותר ולכן יחס שווי המבנה ביחס לקרקע יהיה 1/3 או 1/4 בהתאם.
פחת בשעור 4% יחושב עבור נישום שניתן להפעיל לגביו חוק מס הכנסה תיאומים בשל אינפלציה.
הוראת השעה - התשמ"ה 1985 - לייתר הנישומים יחול פחת בשיעור 2% מערך המבנה כולו מכוח
תקנות מס הכנסה (פחת) 1949.
יישוב פריפרי - יישוב בו מחיר הקרקע זולה למשל ישובים ברמת הגולן ובגליל הצפוני, קריית שמונה, מעלות *
יישוב יוקרתי - יישוב בו מחיר הקרקע יקר למשל ארסוף , סביון , הרצליה פיתוח *
יישוב עירוני טיפוסי - למשל כפר סבא, ראשון לציון, ראש העין, פתח תקווה, נתניה *
יחס שווי המבנה ביחס לקרקע לצורך חישוב הפחת הינו חזקה הניתנת לסתירה הן ע"י רשות המס והן ע"י
הנישום - כאשר תהיה מבוססת ע"י תימוכין מתאמים חוות דעת שמאי המגובה בטבלאות שבח מתאימות
כך שיתכן מצב שבאזור מסויים בעיר היחס בין שווי המבנה לקרקע יהיה שונה מאזור אחר באותה העיר
המטרה הינה להגיע ליחוס כלכלי עד כמה שניתן בין מרכיב הקרקע למרכיב המבנה בעת חישוב הפחת
בעמ"ש 280/99 וינברג אהובה נ מס שבח ת"א נפסק שניתן לסתור את ההנחה של שווי נכס ל 1/3 קרקע
ו 2/3 לבניין , בהבאת ראיות פוזיטיביות לחלוקה אחרת ליום הרכישה - כך נפסק ע"י ועדת ערר בת"א
המחשבון אינו כולל מקרים חריגים כגון פטור: נכה/עיוור 9(5)א,ב | הכנסות אדם המתגורר בבית אבות 9.25
קישורים רלוונטים בעניין דירות מגורים להשכרה:
- מאמר משפטי - מיסוי דירת מגורים להשכרה - איך להרוויח יותר במסגרת החוק
- מחשבון מיסוי דירת מגורים להשכרה - בדיקת מסלול פטור מלא או חלקי
- מדריך הקלות במס על הכנסה משכר דירה למגורים של מגורים
- מחשבון הסכום הקובע - "שווי הדירה" לפי החוק
- מחשבון גובה המס לתשלום לפי חוק מס ריבוי דירות
- מחשבון בדיקת כדאיות דירה שלישית ומעלה
- מחשבון פחת דירת מגורים מושכרת
- מחשבון מיסוי דירת מגורים להשכרה - בדיקת מסלול פטור מלא או חלקי
- מלכודת מס בדירת מגורים להשקעה
- מחשבון מס שבח בגין מכירת דירת מגורים להשקעה (מס שבח מופחת) לינאריות מטיבה
טופס בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרה למגורים ללא חיוב בהגשת דו"ח שנתי על הכנסות
טופס דיווח מקוצר על הכנסות מחו"ל - לרבות מדמי שכירות
האתר והמחשבונים פותחו ע''י
עורך דין שרון טל עבור בעלי זכות שימוש אישית במחשבונים המשפטיים (שופטים, דיינים, עורכי דין, רואי חשבון , שמאים, בוררים, מגשרים, מומחים ואנשי מקצוע).
ט.ל.ח - בכל מקרה של סתירה בין תוצאות החישוב/מידע לבין האמור בחוק - האמור בחוק גובר.
השימוש במחשבונים ובמידע באחריות המשתמש בלבד ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי אישי.