המחשבון הינו נגזרת של חוק מס ריבוי דירות, והמידע שהוא מציג הינו בעל ערך רב לבעלי מרובי דירות לטווח הארוך מבחינת השיקולים שעליהם לערוך. האם להמשיך להחזיק את הנכס ? אם כן, בכמה יש להעלות את דמי השכירות כדי שהתשואה לא תהיה שלילית בהתחשב במרכיב המרכזי שהינו הפחת.
התעלמות ממרכיב הפחת יכול לגרום נזק מצטבר של מאות אלפי ש"ח במשך שנים ואף עובר בירושה.
מחשבון זה מציג פירוט מלא בתוצאות החישוב את הנתונים הבאים: גובה המס למרובי דירות, הכנסה שנתית בניכוי גובה המס למרובי דירות, גובה המס בגין שכירות, הכנסה שנתית לאחר מיסים, פחת על נכס מקרקעין תוך כדי פיצול
שווי מבנה ולפיצול שווי הקרקע - הפחת יחושב ויוצג על שווי המבנה.
בסיכום - אם ההכנסה השנתית בניכוי מיסים וביחס לפחת תהיה שלילית המחשבון יתריע על כך בסימון בצבע אדום כי דמי השכירות נמוכים מידי וכמה עליך לעלות את דמי השכירות בשנה ובכמה בחודש.
לבעלי מספר רב של דירות יש לערוך את הבדיקה עבור כל נכס ונכס בנפרד.
כמו כן, המחשבון מציג את התשואה האפקטיבית ביחס לשווי הרכישה ואת התשואה ביחס לשווי שוק של הנכס. מרבית בעלי הדירות יפלאו לגלות כי החוק החדש מפחית באופן ניכר את התשואה ובמקרים רבים אף מביא לתשואה שלילית.
כלומר בעל הנכס אינו מודע לכך שהוא נמצא "בהפסד רדום" ורק בבואו לממש את הנכס בעוד מספר שנים התמונה שתתגלה בפניו תהיה עגומה מאוד בצורת חוב עצום למיסוי מקרקעין.
לנכס שנרכש בעבר לפי מטבע שונה משקלים חדשים יש להקליד את שווי הרכישה במטבע המקורי
לפיו נרכש הנכס תוך בחירת סוג מטבע מתאים, כך המחשבון יתאם וישערך אוטומטית באופן מדוייק יותר
אם יום הרכישה לפני 24/2/1980 - יש לבחור בסוג מטבע - לירה ולהקליד את שווי הרכישה בלירות
אם יום הרכישה בין התאריכים 24/2/1980 - 4/9/1985 יש לבחור בסוג מטבע - שקל ישן
אם יום הרכישה אחרי 4/9/1985 - יש לבחור בסוג מטבע - שקל חדש
שווי הרכישה -
במקרה בו הנכס התקבל ללא תמורה - בין במתנה בתוקף מיום 1.4.1968 , בין בירושה כשהמוריש נפטר אחרי ה 31.3.1981 , בין כהעברה תמורת מניות לפי סעיף 104ה(א) לפקודת מס הכנסה
יקבע שווי הרכישה של הנכס לפי שווי הרכישה שהיה לנכס עלי ידי מי שהיה הנכס בידו לפני העברה.
לעניין זה רצוי לעיין בהגדרת מחיר מקורי האמורה בסעיף 88 לפקודת מס הכנסה.
פחת
בשעור 2% יחושב על דירה המושכרת למגורים - תקנות מס הכנסה - (שיעור הפחת על דירה מושכרת
למגורים) התשמ"ט - 1989 ,
פחת בשעור 4% יחושב עבור נישום שניתן להפעיל לגביו חוק מס הכנסה תיאומים בשל אינפלציה
הוראת השעה - התשמ"ה 1985 - לייתר הנישומים יחול פחת בשיעור 2% מערך המבנה כולו מכוח
תקנות מס הכנסה (פחת) 1949
הבסיס לחישוב הוצאות הפחת
הינו מחיר הרכישה המקורי של הנכס. בנכסי נדל"ן מפרידים בין רכיב הקרקע שאינו ניתן להפחתה לבין רכבי המבנה
הפרדה זו נעשית ע"י שמאות - ובהעדרה נהוג לייחס שליש לשווי הקרקע.
כמו כן, יחס שווי המבנה ביחס לקרקע בישוב עירוני טיפוסי יהיה 2/3
ביישוב פריפרי - שווי הקרקע נמוך יותר ולכן יחס שווי המבנה ביחס לקרקע יהיה 3/4.
ביישוב יוקרתי - שווי הקרקע גבוה יותר ולכן יחס שווי המבנה ביחס לקרקע יהיה 1/3 או 1/4 בהתאם.
יישוב פריפרי - יישוב בו מחיר הקרקע זולה למשל ישובים ברמת הגולן ובגליל הצפוני, קריית שמונה, מעלות *.
יישוב יוקרתי - יישוב בו מחיר הקרקע יקר למשל ארסוף , סביון , הרצליה פיתוח *.
יישוב עירוני טיפוסי - למשל כפר סבא, ראשון לציון, ראש העין, פתח תקווה, נתניה *.
יחס שווי המבנה ביחס לקרקע לצורך חישוב הפחת הינו חזקה הניתנת לסתירה הן ע"י רשות המס והן ע"י
הנישום - כאשר תהיה מבוססת ע"י תימוכין מתאמים חוות דעת שמאי המגובה בטבלאות שבח מתאימות
כך שיתכן מצב שבאזור מסויים בעיר היחס בין שווי המבנה לקרקע יהיה שונה מאזור אחר באותה העיר
המטרה הינה להגיע ליחוס כלכלי עד כמה שניתן בין מרכיב הקרקע למרכיב המבנה בעת חישוב הפחת
בעמ"ש 280/99 וינברג אהובה נ מס שבח ת"א נפסק שניתן לסתור את ההנחה של שווי נכס ל 1/3 קרקע
ו 2/3 לבניין , בהבאת ראיות פוזיטיביות לחלוקה אחרת ליום הרכישה - כך נפסק ע"י ועדת ערר בת"א
חישוב במחשבון זה אינו בא במקום השומה הנקבעת ע''פ החוק.
ראו -
מדריך מס ריבוי דירות ותכנוני מס לבעלי שלוש דירות ומעלה - דרכים להפחתת החבות במס
האתר והמחשבונים פותחו ע''י עורך דין שרון טל עבור בעלי זכות שימוש אישית במחשבונים המשפטיים (שופטים, דיינים, עורכי דין, רואי חשבון , שמאים, בוררים, מגשרים, מומחים ואנשי מקצוע).
ט.ל.ח - בכל מקרה של סתירה בין תוצאות החישוב/מידע לבין האמור בחוק - האמור בחוק גובר.
השימוש במחשבונים ובמידע באחריות המשתמש בלבד ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי אישי.